| |
Новый вид обязательного страхования…
20 июня Президент Республики Беларусь подписал Указ №287 «О некоторых мерах по защите прав на жилище». Данным документом с 1 января 2006 года вводится новый вид обязательного страхования – обязательное страхование ответственности юридических лиц и индивидуальных предпринимателей за неисполнение обязательств по договору о долевом строительстве жилого помещения (ОС ДС). Кроме этого Указ затрагивает сопутствующие строительству сферы – оценку недвижимого имущества и риэлтерскую деятельность. Но мы постараемся рассмотреть чисто страховой аспект документа и введенного им Положения о порядке и условиях проведения ОС ДС (далее – Положение).
Первое – а где здесь собственно страхование, если «страховщик имеет право требования к страхователю (читай строительной организации)… в пределах выплаченного страхового возмещения»? Строитель страхует СВОЮ ОТВЕСТВЕННОСТЬ по договору, сам уплачивает страховые взносы и при этом отвечает перед страховщиком в сумме выплаченного страхового возмещения. Все это больше похоже на разновидность банковских операций типа выдачи гарантии.
Второе – четко не прописаны события являющиеся страховым случаем и вообще не прописаны исключения из страховых случаев. В пункте 4 написано, что «страховым случаем является неисполнение страхователем обязательств по договору о долевом строительстве жилого помещения перед гражданином, включая индивидуального предпринимателя, или юридическим лицом (далее  выгодоприобретатель) по передаче жилого помещения». Основные обязательства застройщика касаются двух моментов: сроков сдачи и качества сдаваемого объекта (наличие соответствующего оборудования, устройств, проведения оговоренной отделки и т.п.). Нарушение обоих моментов либо только сроков сдачи является страховым случаем? Существует ли «срок ожидания» исполнения обязательств, связанный с расчетом страхового возмещения? Ведь, если в договоре написано, что застройщик обязан сдать помещение, например, в 1-м квартале, то уже 1 апреля, в случае несдачи, дольщик может подать заявление на выплату страхового возмещения, а страховщик обязан принять его и, согласно пункта 20 Положения, в течение 15 дней выплатить страховое возмещение. А если застройщик уже в конце этого же месяца сдаст объект? Да, 21-й пункт Положения дает право страховщику на месяц продлить разбирательства, но достаточно типична ситуация когда сдача дома задерживается на 2-3 месяца, что тогда?
Третье – четко не прописан порядок определения ущерба, а точнее вообще не прописан. Пункт 19 Положения гласит – «… подлежит возмещению вред, причиненный выгодоприобретателю неисполнением страхователем своих обязательств по передаче жилого помещения согласно договору о долевом строительстве жилого помещения. Размер причиненного выгодоприобретателю вреда … определяется исходя из стоимости жилого помещения, указанной в договоре о долевом строительстве жилого помещения, но не более размера, предусмотренного договором обязательного страхования ответственности». И это ЕДИНСТВЕННЫЙ пункт касающийся такого важнейшего вопроса как определение размера ущерба и страховой выплаты. Вернемся к вышеприведенному примеру. Как определить размер вреда, нанесенного несвоевременной сдачей дома? Дольщик заплатил в течение всего срока долевого строительства 100 млн. рублей. 1 апреля дом несдан. Его ущерб равен 100 млн. или размеру пени которую обязан заплатить ему застройщик за каждый день просрочки? Наверное, все-таки ущерб равен 100 млн. ведь оплаченного и обещанного имущества нет? Страховщик принимает заявление, изучает ситуацию, но максимум через месяц обязан выплатить страховое возмещение 100 млн. рублей. Дольщик получает деньги, а что происходит с квартирой, которая может быть сдана через 2-3 месяца? Об этом в указе ни слова, поэтому могут быть разные варианты. Например, дольщик, получивший от страховщика деньги, не теряет своего права на получение жилья и через 2-3 месяца его получает. Тогда у дольщика и квартира и деньги, а у застройщика ни квартиры, ни денег, т.к. страховщик с него «снял» выплаченную сумму (пункт 33 Положения). Вряд ли есть возможность заставить дольщика вернуть потом полученную сумму. Если же после получения от страховщика страхового возмещения дольщик теряет право на жилье, то ситуация теперь не в его пользу. Дольщик брал кредит, платил проценты, хотел получить квартиру, а на самом деле через пару лет строительства остался при своих деньгах, без выплаченных процентов и без квартиры, а застройщик имеет возможность спокойно достроить дом и реализовать квартиры в розницу по рыночной цене. Если же ущербом считать пеню, тогда возникает вопрос когда заявлять дольщику убыток страховщику – ведь задержка сроков сдачи может составить и месяц и два и полгода, а это влияет на сумму выплаты? Кроме этого, с каких это пор санкции стали покрываться страхованием?
Можно сделать вывод о том, что предложенная схема организации страхования в рамках Положения (без каких-либо дополнительных инструкций) работает только при глобальном риске – невозможности страхователя исполнить свои обязательства по сдаче объекта в принципе, например, по причине банкротства. Но документ в этом плане не читается так однозначно. Правда, есть пункт 12 Положения, который подразумевает, что существует возможность продления страхователем сроков исполнения своих обязательств перед дольщиками. Т.е. застройщик, который видит, что не укладывается в сроки сдачи объекта, должен известить об этом всех дольщиков и подписать с ними соответствующие изменения в договорах, а потом известить страховщика. Также застройщик в договоре должен предусмотреть возможность продления сроков строительства по своей инициативе в конкретных случаях, а также форс-мажор. Если это все реализуемо на практике, тогда часть вопросов снимается, но все же не все…
В частности, насколько обосновано требование о заключении договора страхования еще до получения разрешения Госстройнадзора на производство строительно-монтажных работ (пункт 8)? Привлекаются ли застройщиком деньги дольщиков до получения разрешения? Если нет, то где риск, который нужно страховать?
Есть вопросы к технике оформления страхового полиса. Пункт 11 Положения гласит, что «договор обязательного страхования ответственности считается заключенным с момента вручения страхователю страхового полиса, подписанного страховщиком, и вступает в силу со дня уплаты страхователем страхового взноса. Днем уплаты страхователем страхового взноса является день списания денежных средств с его счета. Страховой взнос уплачивается страхователем ОДНОВРЕМЕННО с заключением договора обязательного страхования ответственности...». Явная нестыковка. Если перевести этот пункт на язык практического страхования получается, что в банке страхователя в одно время должны оказаться сам страхователь с готовым платежным поручением и представитель страховщика с бланком страхового полиса. Но подписанная «платежка» еще не есть факт оплаты денег. Страховщик в этот же день может не узнать списаны деньги со счета страхователя или нет. Зачем все эти сложности, если есть наработанная годами практика определения начала срока страхования и момента вступления договора в силу. Тем более, как было указано выше, в данном случае в момент заключения договора страхования риска еще нет в принципе – страховой случай не может наступить, т.к. к строительству объекта никто не приступал!
И самое главное – «у кого спросить?». Указ подробно расписывает штрафы, систему контроля, но абсолютно не указывает на госорган, которому поручена трактовка Положения и практики его применения. Есть указание лишь Совету Министров на утверждение тарифа и порядка расчета взноса и Министерству финансов на утверждение форм полиса, заявления и акта о страховом случае. Получается, что все изменения будут вноситься только через Указы Президента?
И последнее. Введенное ОС ДС не освобождает каждого потенциального дольщика от обязанности внимательно изучать договор с застройщиком перед его подписанием. Т.к. страхованием явно не будет покрываться риск нарушения сроков сдачи объекта в случаях, прописанных в договоре.
Другие новости за это число: Архив новостей |
|
